Comprar una casa usada tiene una ventaja que no da un proyecto nuevo: puedes ver exactamente lo que estás comprando. Y también un riesgo que el proyecto nuevo no tiene: lo que no se ve puede costar caro después de firmar.
Los papeles antes que los metros
Antes de negociar precio, pide los antecedentes legales. Un estudio de títulos —normalmente encargado al abogado del banco cuando hay crédito, o a uno propio si compras al contado— revisa al menos:
- Inscripción de dominio vigente en el Conservador de Bienes Raíces, con su historia de los últimos años.
- Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones: si la propiedad tiene hipoteca vigente, embargo o prohibición de enajenar, eso debe resolverse antes o durante la escritura.
- Certificado de deuda de contribuciones y de gastos comunes, cuando corresponda.
- Estado civil y capacidad de los vendedores: una propiedad en sociedad conyugal exige la firma de ambos cónyuges.
Si algún documento tarda o “se está tramitando”, no avances con pagos no recuperables hasta tenerlo a la vista.
¿Y si la casa tiene ampliaciones?
Es el punto que más problemas genera en casas usadas en Chile. Muchas propiedades tienen quinchos, segundos pisos, piezas o cierres construidos sin permiso de edificación ni recepción municipal definitiva.
Consecuencias concretas:
- Los metros no regularizados no se consideran en la tasación, así que el banco financia menos de lo que crees estar comprando.
- La regularización posterior corre por tu cuenta, con costos de arquitecto, planos y derechos municipales.
- Una construcción que no cumple normativa puede terminar, en casos límite, en orden de demolición.
Pide el certificado de informaciones previas en la Dirección de Obras Municipales y compara los metros construidos que figuran ahí con los que ves en terreno. Si no calzan, tienes una diferencia que negociar.
La inspección técnica: lo que no se ve en las fotos
Una visita normal no detecta lo que más cuesta reparar. Una inspección técnica profesional revisa estructura, humedad, instalaciones eléctricas y sanitarias, techumbre y terminaciones. Conviene hacerla antes de firmar la promesa, no después.
Presta atención a las señales que anticipan gastos grandes: manchas de humedad en la base de los muros, fisuras en diagonal, olor a encierro, pisos que ceden, tableros eléctricos antiguos sin diferencial, y techumbre con tejas desplazadas o canaletas en mal estado.
Los vicios ocultos —defectos que el vendedor conocía y no declaró— tienen resguardo legal, pero hacerlos valer implica un juicio. Es mucho más barato detectarlos antes.
Los costos que no están en el precio
Además del pie y el crédito, presupuesta tasación, estudio de títulos, gastos notariales, inscripción en el Conservador y, si corresponde, comisión de corretaje. Los montos dependen de cada operación y entidad: pide el detalle por escrito a tu ejecutivo antes de comprometer una reserva.
Si estás comparando alternativas nuevas y usadas, revisa también departamentos nuevos, donde explicamos las garantías legales que sí tiene la vivienda nueva.
En Petermann Capital Group inspeccionamos técnicamente la propiedad antes de la entrega. Conversemos y revisamos tu caso.