Diccionario inmobiliario

Es una unidad de cuenta que se reajusta todos los días según la inflación (IPC). En Chile, los precios de las propiedades y los créditos hipotecarios se expresan en UF para que mantengan su valor real en el tiempo.

Por eso un departamento de 3.000 UF cuesta lo mismo en UF hoy y en seis meses, aunque su valor en pesos suba. El valor diario de la UF lo publican el Banco Central y el SII.

Fuente: SII — Valores de la UF

El pie es la parte del precio que pagas con recursos propios; el resto lo financia el banco con el crédito hipotecario. Como referencia, los bancos suelen financiar entre el 80 % y el 90 % del valor, por lo que el pie habitual va del 10 % al 20 %.

En proyectos en verde o en blanco muchas inmobiliarias permiten pagar el pie en cuotas mientras se construye el edificio, lo que facilita reunirlo.

Es un préstamo de largo plazo (normalmente entre 15 y 30 años) para comprar una propiedad, que queda hipotecada a favor del banco como garantía hasta que termines de pagar.

El mutuo hipotecario es una variante que otorgan mutuarias o agentes administradores en vez de un banco; funciona de forma muy parecida para quien compra.

Fuentes: CMF Educa — Créditos hipotecarios · CMF Educa — Mutuos hipotecarios endosables

Es la cuota mensual que pagas por el crédito hipotecario. Incluye la amortización del capital, los intereses y los seguros asociados (desgravamen e incendio con sismo). Como el crédito está en UF, el dividendo en pesos varía levemente cada mes.

Fuente: ChileAtiende — Simulador de créditos hipotecarios (CMF)

Con tasa fija el interés se mantiene durante todo el crédito y tu dividendo en UF no cambia. Con tasa variable se ajusta periódicamente según el mercado, por lo que el dividendo puede subir o bajar. La mixta parte fija por algunos años y luego pasa a variable.

La tasa fija da previsibilidad, algo clave cuando la inversión depende de que el arriendo cubra el dividendo.

Fuente: CMF Educa — Cómo comparar créditos hipotecarios

Es un indicador, expresado como porcentaje anual, que refleja el costo total del crédito: no solo la tasa de interés, sino también gastos, seguros y comisiones. Las instituciones están obligadas a informarla.

Para comparar ofertas de distintos bancos, mira la CAE y el costo total del crédito, no solo la tasa.

Fuentes: CMF Educa — Cómo comparar créditos hipotecarios · ChileAtiende — Simulador de créditos hipotecarios (CMF)

Es la proporción de tu renta líquida que se va en pagar deudas. Como referencia, los bancos suelen pedir que el dividendo no supere entre el 25 % y el 30 % de tu renta, lo que en la práctica equivale a ganar unas cuatro veces el dividendo.

Cada banco aplica su propia política y también considera tus otras deudas, tu antigüedad laboral y tu comportamiento de pago.

Es sumar los ingresos de otra persona (tu pareja o un familiar directo, según la política del banco) para calificar a un crédito mayor. Quien complementa renta pasa a ser codeudor y responde por el crédito.

Es una evaluación preliminar del banco que te indica cuánto podría prestarte según tus ingresos y antecedentes. No es una aprobación definitiva, pero te permite buscar propiedades con un presupuesto claro y negociar con más seguridad.

Es la valorización que hace un tasador designado por el banco. El banco calcula el porcentaje que financia sobre el menor valor entre la tasación y el precio de compra.

Si la propiedad se tasa por debajo del precio pactado, la diferencia la tendrás que cubrir con un pie mayor.

Dos son obligatorios: el seguro de desgravamen, que paga el saldo de la deuda si el deudor fallece, y el seguro de incendio con sismo, que protege la propiedad. Ambos se cobran dentro del dividendo.

Por ley puedes contratarlos con la aseguradora que elijas mientras cumplan las coberturas que exige el banco; cotizar puede bajar tu dividendo.

Fuentes: CMF Educa — ¿Hay seguros obligatorios en los créditos hipotecarios? · CMF Educa — Seguros asociados a créditos hipotecarios

Son los costos de cerrar la operación, adicionales al pie: tasación, estudio de títulos, redacción de la escritura, notaría, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces y el impuesto de timbres y estampillas del crédito.

Como referencia, conviene presupuestar entre un 1 % y un 2 % del valor de la propiedad. Algunas inmobiliarias ofrecen pagar parte de ellos como beneficio.

Fuentes: ChileAtiende — Simulador de créditos hipotecarios (CMF) · ChileAtiende — Inscripción de una propiedad

Sí. Puedes abonar o pagar por completo el crédito antes de plazo, aunque el banco puede cobrar una comisión de prepago, que la ley limita. Prepagar reduce los intereses totales, pero en una inversión apalancada no siempre es la mejor opción: conviene evaluarlo caso a caso.

Es muy difícil: los bancos revisan los registros de morosidad y una deuda impaga suele significar el rechazo del crédito. Lo recomendable es regularizar las deudas antes de postular y dejar pasar un tiempo con buen comportamiento de pago.

Es un pago inicial, generalmente de bajo monto, que deja la unidad apartada a tu nombre por un plazo acotado mientras preparas la promesa. Revisa siempre en qué casos se devuelve si la compra no avanza.

Es el contrato en que comprador y vendedor se obligan a firmar la compraventa definitiva en un plazo y condiciones determinadas: precio, forma de pago, fecha de entrega y multas si alguna parte no cumple. En proyectos en verde o en blanco es el documento que te asegura la unidad mientras se construye.

Es el contrato definitivo de compra, firmado ante notario. Cuando hay crédito, la escritura suele incluir también el mutuo y la hipoteca a favor del banco. La propiedad pasa a ser tuya recién cuando esa escritura se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces.

Fuente: ChileAtiende — Inscripción de una propiedad

Es la revisión legal de la historia de la propiedad, normalmente de los últimos 10 años, para confirmar que quien vende es el dueño, que no hay embargos, prohibiciones ni litigios, y que la propiedad se puede vender sin problemas. Lo realiza un abogado, habitualmente del banco.

Fuente: ChileAtiende — Carpeta de estudio de títulos

Es el registro público donde se inscriben las propiedades, sus dueños, las hipotecas y los gravámenes. En Chile el dominio de un inmueble se adquiere con la inscripción en el CBR que corresponde a la comuna.

Fuente: ChileAtiende — Inscripción de una propiedad

Los emite el Conservador de Bienes Raíces. El de dominio vigente acredita quién es el dueño actual de la propiedad. El de hipotecas, gravámenes, interdicciones y prohibiciones muestra si la propiedad tiene deudas o restricciones que impidan venderla. Son la base del estudio de títulos.

Fuentes: CBR de Santiago — Copia de dominio vigente · ChileAtiende — Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones

Es el trámite que cancela una hipoteca cuando la deuda que garantizaba se paga. Al comprar una propiedad usada que tiene crédito vigente, el banco del vendedor debe alzar su hipoteca para que el nuevo banco inscriba la suya.

El rol es el número con que el Servicio de Impuestos Internos (SII) identifica cada propiedad. El avalúo fiscal es el valor que el SII le asigna para calcular las contribuciones; suele ser menor que el valor comercial.

Los estacionamientos y bodegas pueden tener rol propio, lo que permite venderlos o arrendarlos por separado.

Fuentes: SII — ¿Qué es el N.º de rol? · SII — ¿Qué es el avalúo fiscal?

Son el impuesto territorial que se paga por las propiedades, en cuatro cuotas al año, calculado sobre el avalúo fiscal. Las viviendas con avalúo bajo cierto monto están exentas, y algunas viviendas nuevas DFL2 tienen rebajas por un período.

Además, desde 2027 la Ley N.º 21.850 exime del 100 % de las contribuciones de su vivienda principal a las personas de 65 años o más que lo soliciten, según los requisitos que fije el SII.

Fuentes: SII — ¿Qué es el avalúo fiscal? · SII — Ley N.º 21.850 (DFL2, IVA y contribuciones)

Es una vivienda de hasta 140 m² construidos acogida al Decreto con Fuerza de Ley N.º 2 de 1959. Tiene beneficios como una rebaja temporal de contribuciones y menores costos notariales. Desde 2023, las personas naturales mantienen la exención de impuesto sobre los arriendos solo en sus dos viviendas DFL2 más antiguas, y las empresas ya no acceden a ella.

La Ley N.º 21.850, publicada en octubre de 2026, agrega desde el 1 de enero de 2027 un impuesto único y opcional del 5 % sobre los arriendos para personas naturales a partir de su tercera vivienda. Aplica a viviendas de hasta 90 m², o a viviendas nuevas de hasta 140 m² compradas entre el 17 de octubre de 2026 y el 17 de octubre de 2027, y no se combina con los beneficios DFL2 tradicionales en la misma unidad.

Las reglas tienen matices según la fecha de compra y tu situación: confírmalas con tu contador antes de decidir.

Fuentes: SII — Beneficios de las viviendas DFL2 · SII — Ley N.º 21.850 (DFL2, IVA y contribuciones)

Por regla general, sí: desde 2016 la venta habitual de viviendas nuevas por parte de inmobiliarias está afecta a IVA, que normalmente ya viene incluido en el precio publicado. En la compraventa de viviendas usadas entre personas naturales no se paga IVA.

La Ley N.º 21.850 creó una exención transitoria y opcional: entre el 1 de diciembre de 2026 y el 30 de noviembre de 2027, la primera venta de viviendas nuevas con recepción definitiva anterior al 17 de octubre de 2026 puede quedar libre de IVA si el vendedor se acoge. Pregunta en la sala de ventas si el proyecto aplica.

Fuente: SII — Ley N.º 21.850 (DFL2, IVA y contribuciones)

Es el certificado de la Dirección de Obras Municipales que acredita que el edificio se construyó según el permiso aprobado y puede habitarse. Sin recepción final no se puede escriturar ni inscribir la compra con crédito hipotecario.

En un edificio o condominio cada dueño tiene su unidad y, además, una parte de los bienes comunes (pasillos, ascensores, áreas verdes). La Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley N.º 21.442) regula esa convivencia, y el reglamento de copropiedad fija las reglas propias de cada edificio, como el uso de espacios o los arriendos de corta estadía.

Fuente: BCN — Ley N.º 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria

Es el pago mensual que cada propietario hace para mantener y operar los bienes comunes: conserjería, aseo, ascensores, seguros y fondo de reserva. Se reparten según el prorrateo de cada unidad. En una inversión hay que sumarlos a los costos, porque inciden directamente en la rentabilidad.

Fuente: BCN — Ley N.º 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria

El corredor intermedia entre quien vende o arrienda y quien compra o arrienda: busca alternativas, coordina visitas, negocia y acompaña la documentación. En compraventas, la comisión habitual es cercana al 2 % + IVA para cada parte; en arriendos suele equivaler a un porcentaje del canon.

Es el aumento de valor que tiene una propiedad en el tiempo, por la llegada de metro, comercio, servicios o nuevos proyectos al sector. Es la ganancia que se materializa al vender. Comprar en verde o en blanco suele capturar parte de esa plusvalía durante la construcción.

La rentabilidad bruta es el arriendo anual dividido por el precio de la propiedad. Por ejemplo, un departamento de 2.500 UF arrendado en 12 UF al mes renta 144 UF al año: 5,8 % bruto.

La neta descuenta los costos del dueño: contribuciones, mantención, administración, seguros y meses sin arrendatario. Es la cifra que realmente sirve para comparar alternativas.

Es la tasa de capitalización: el ingreso neto anual de la propiedad (arriendo menos gastos operacionales, sin considerar el crédito) dividido por su valor. Permite comparar propiedades entre sí, independientemente de cómo se financien.

Es la diferencia mensual entre lo que recibes (el arriendo) y lo que pagas (dividendo, gastos comunes no cubiertos, contribuciones y mantención). Si es positivo, la propiedad se paga sola y te deja un excedente; si es negativo, aportas la diferencia cada mes a cambio de construir patrimonio.

Es invertir usando dinero prestado. Con un pie del 20 % controlas un activo cinco veces mayor, y la plusvalía se calcula sobre el valor total de la propiedad, no solo sobre lo que pusiste. Amplifica las ganancias, pero también los riesgos: por eso es clave que el flujo sea sostenible.

Es el tiempo en que una propiedad de arriendo queda sin arrendatario, y por lo tanto sin ingresos. Una buena ubicación, cerca de transporte, universidades o polos de empleo, reduce la vacancia. En los cálculos de rentabilidad conviene suponer al menos un mes sin arriendo al año.

Que se puede vender o arrendar rápido y sin rebajar mucho el precio. Las tipologías más buscadas, como departamentos de 1 o 2 dormitorios bien ubicados, suelen ser más líquidas que las unidades muy grandes o muy específicas.

Es el enfoque de remodelar con inversiones acotadas y bien elegidas, como pintura, iluminación, cocina o baño, priorizando las mejoras que más suben el valor de venta o el arriendo por cada peso invertido.

Muchos inversionistas construyen un portafolio de forma gradual: cuando una propiedad se valoriza y el crédito avanza, esa capacidad se usa para la siguiente. Tener propiedades en distintas comunas o regiones reduce el riesgo de depender de un solo mercado. Siempre dentro de una carga financiera prudente.

Es comprar cuando el proyecto aún no comienza su construcción, solo con planos y permisos. Suele tener los precios más bajos y el plazo más largo para pagar el pie en cuotas, a cambio de esperar más tiempo por la entrega.

Es comprar mientras el edificio está en construcción. El precio suele ser menor que con entrega inmediata, hay tiempo para juntar el pie en cuotas y ya puedes ver el avance de la obra. El riesgo principal es que se retrase la entrega.

Es una unidad terminada y con recepción final, lista para escriturar. Puedes verla tal como es y arrendarla de inmediato, pero necesitas tener el pie completo y el crédito aprobado al momento de comprar.

La inmobiliaria desarrolla el proyecto: compra el terreno, lo diseña, lo financia y lo vende. La constructora es la empresa que ejecuta la obra. A veces son del mismo grupo. Ambas responden por la calidad de la construcción ante el comprador.

La Ley General de Urbanismo y Construcciones fija plazos de responsabilidad: 10 años por fallas que afecten la estructura, 5 años por fallas en elementos constructivos o instalaciones y 3 años por fallas en terminaciones. Además, la inmobiliaria tiene un servicio de postventa para atender observaciones.

Fuente: Minvu — Período de garantía de una vivienda

La superficie útil es el espacio interior de la unidad. La total suma terrazas o logias, que por lo general se consideran en una proporción menor. Al comparar precios por metro cuadrado, usa siempre la misma base.

La tipología describe la distribución de la unidad: la cantidad de dormitorios (D) y baños (B). Un 2D2B tiene dos dormitorios y dos baños. Para inversión, las tipologías de 1D1B y 2D2B suelen tener alta demanda de arriendo.

Es una unidad de muestra, normalmente habilitada en la sala de ventas, que muestra terminaciones y distribución. Ojo: suele estar decorada y con mejoras opcionales, así que confirma qué viene incluido en la unidad que compras.

Dependen del sector. En comunas donde se usa mucho el auto, un departamento con estacionamiento se arrienda y se vende mejor. Si tienen rol propio, también se pueden arrendar o vender por separado.

Es un aporte del Estado, a través del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), que no se devuelve y ayuda a financiar la compra de una vivienda. Se combina con tu ahorro y, según el programa, con un crédito hipotecario. Los montos y requisitos se actualizan en cada llamado.

Fuentes: Minvu — Programa de Integración Social y Territorial (DS19) · Minvu — Subsidio DS1 para sectores medios

Es el Programa de Integración Social y Territorial: proyectos que mezclan viviendas para familias con y sin subsidio, en buenas ubicaciones. Permite aplicar el subsidio directamente en un proyecto adscrito al programa, con requisitos de ahorro y tope de precio.

Fuente: Minvu — Programa de Integración Social y Territorial (DS19)

Es el Sistema Integrado de Subsidio Habitacional para sectores medios, que apoya la compra de una vivienda nueva o usada, con tramos según el precio de la vivienda y la situación del grupo familiar.

Fuente: Minvu — Subsidio DS1 para sectores medios

Es el sistema del Estado que caracteriza socioeconómicamente a los hogares. Estar inscrito y tener tu información al día es requisito para postular a la mayoría de los subsidios habitacionales.

Fuentes: Registro Social de Hogares (Ministerio de Desarrollo Social) · Minvu — Subsidio DS1 para sectores medios

Es el monto mensual que paga el arrendatario. Puede pactarse en pesos con reajuste periódico (por ejemplo, según IPC) o directamente en UF, lo que mantiene su valor real en el tiempo.

Es un monto, habitualmente equivalente a un mes de arriendo, que el arrendatario entrega al inicio del contrato. Se devuelve al terminar, descontando daños o deudas pendientes. Respalda al dueño frente a posibles incumplimientos.

Identificación de las partes y la propiedad, canon y reajuste, plazo y renovación, monto de la garantía, quién paga gastos comunes y servicios, inventario y estado de entrega, y causales de término. Firmarlo ante notario facilita cualquier cobro o restitución posterior.

Es la Ley N.º 21.461, de 2022, que agiliza los juicios para recuperar una propiedad arrendada cuando el arrendatario deja de pagar, e incorpora un procedimiento monitorio más rápido. Contar con un contrato bien redactado facilita usar esta vía.

Fuente: BCN — Ley N.º 21.461 «Devuélveme mi casa»

Encontrar y evaluar arrendatarios, redactar el contrato, cobrar mes a mes, coordinar mantenciones y gestionar la entrega y devolución de la propiedad. Externalizarla tiene un costo mensual, pero ahorra tiempo y reduce la vacancia, sobre todo si la propiedad está en otra ciudad.

Es un acompañamiento de principio a fin: estrategia financiera, gestión bancaria, selección del proyecto, inspección técnica de la entrega, apoyo legal, corretaje y arriendo. Una sola contraparte para todo el proceso.

La reunión inicial de 40 minutos para diseñar tu estrategia de inversión no tiene costo, al igual que el acompañamiento y seguimiento de tu compra.

Sí. Tenemos presencia en todo Chile, de Arica a Punta Arenas, y acompañamos la compra a distancia: evaluamos el sector, coordinamos visitas y gestionamos el arriendo. Muchas veces la mejor oportunidad no está en tu propia ciudad.

Sí, si tu carga financiera lo permite. El banco considera el dividendo que ya pagas y, en algunos casos, el arriendo que recibes. Evaluamos tu capacidad real antes de proponerte una nueva compra.

Con tus antecedentes completos gestionamos la evaluación con los bancos y en 48 horas puedes saber si calificas y por cuánto.